Глава инвестиционной компании «А-Капитал» Комаров Артём Андреевич отметил отличные операционные показатели британского лидера в области высококачественной логистической недвижимости Tritax Big Box REIT plc в 2022 финансовом году, подкрепленные рекордными продажами девелоперских проектов.
На фоне этих положительных операционных показателей макроэкономический фон был сложным, поскольку рост инфляции и процентных ставок привел к значительному ослаблению инвестиционного рынка и существенному падению стоимости активов во второй половине года по всему сектору. Однако в последнее время, учитывая привлекательные долгосрочные основы логистики в Великобритании Tritax Big Box REIT plc наблюдает обнадеживающие ранние признаки стабилизации на инвестиционном рынке и более тщательного контроля качества активов, что влияет на качество и прочность портфеля.
Согласно экспертному мнению Комарова Артёма Андреевича рынок труда остается сильным и находится на рекордном уровне.
— 38 миллионов квадратных футов сдачи в аренду в Великобритании в 2022 году (2021: 42 миллиона квадратных футов) для широкого круга арендаторов, что является третьим по величине годом за всю историю наблюдений и на 33% выше среднего показателя за 10 лет.
— Предложение в Великобритании остается ограниченным: готовность занять вакантные площади составляет всего 2,0% (4 квартал 2021 года: 1,6%)1.
— Рынок сделок с недвижимостью остается открытым, но замедлился; объем инвестиций в складские помещения во втором полугодии 2022 года составил 2,4 млрд фунтов стерлингов (Второе полугодие 2021 года: 6,1 млрд фунтов стерлингов).
— Доходность на первичном рынке высококачественных зданий, сдаваемых в аренду под стеллажи, с истекшим сроком аренды около 15 лет и отзывами об открытом рынке составляет около 5,0% (4 квартал 2021 года: 3,5%).
Рекордная сдача недвижимости в аренду, увеличившая годовую арендную плату по контракту на 23,3 млн фунтов стерлингов
— 23,3 миллиона фунтов стерлингов годовой арендной платы по контракту, обеспеченной за счет сдачи в аренду 3,1 миллиона квадратных футов при доходности 6–8% по сравнению с ориентировочными затратами.
— в 2022 году начнется строительство 2,9 млн кв. футов, из которых 2,4 млн кв. футов (82%) будут сданы в аренду широкому кругу клиентов.
— 0,4 млн. кв. футов застройки 2022 года все еще находятся в стадии строительства и не завершены, что может добавить еще 5,0 млн. фунтов стерлингов в год к договорной арендной плате.
— 0,1 млн. кв. Футов начато в Литтлбруке и впоследствии продано после практического завершения (см. Ниже).
— Поддержание долгосрочного прогноза развития в размере 2–3 млн кв. футов в год (200–250 млн фунтов стерлингов капитальных вложений) при доходности 6-8% от себестоимости.
Активное управление продолжает увеличивать доход и создавать ценность
— 5,1 млн фунтов стерлингов добавлено к годовой арендной плате по контракту в результате пересмотра арендной платы и продления срока аренды.
— увеличение проходной арендной платы на 7,6% по 34,2% портфеля с учетом событий аренды.
— Аналогичный рост ERV составил 9,1% за год, при возврате портфеля аренды на 19,1% по состоянию на 31 декабря 2022 года.
Высококачественный портфель с устойчивыми и привлекательными характеристиками дохода
— рост годовой арендной платы на 28,4 млн фунтов стерлингов (14,5%) до 224,0 млн фунтов стерлингов за счет сдачи в аренду и активного управления, что способствует росту будущих доходов.
— 100% арендной платы, собранной в отношении 2022 финансового года (2021 финансовый год: 100%).
— Долгосрочная аренда для широкого круга крупных клиентов со средневзвешенным сроком аренды (WAULT) на 12,6 лет по состоянию на 31 декабря 2022 года.
Изменение оценки портфеля и EPRA NTA
— Общая стоимость портфеля составила 5,1 млрд фунтов стерлингов по состоянию на 31 декабря 2022 года (31 декабря 2021 года: 5,5 млрд фунтов стерлингов), что соответствует эквивалентной доходности в 5,3% (31 декабря 2021 года: 4,1%).
— Снижение аналогичной стоимости инвестиционных активов 4 составило -15,2% за год (вторая половина 2022 года: -20,0%), при этом показатели опережают основные месячные рыночные показатели, обусловленные качеством активов портфеля.
— Влияние изменений доходности на EPRA NTA было частично смягчено прибылью от девелопмента и ростом ERV, учитывая сообщения агентства о продолжающемся росте привлекательной рыночной аренды, подытожил Комаров Артём Андреевич.